今年8月以来，北京上海广州深圳均不同程度放开了楼市限购政策。就在近日鹰眼策略，广州市直面企业诉求，出台了系列“助企、纾困、让利、放活”措施，从房地产市场源头上松绑了前几年所出台的系列政策。
9月23日，广州市规划和自然资源局深入贯彻落实《国务院关于全国部分地区要素市场化配置综合改革试点实施方案的批复》，结合《关于开展健全国土空间规划实施机制试点实施方案》等，印发了《广州市提高土地利用效率综合改革试点实施方案》（下简称方案），重点围绕探索土地管理制度改革、优化产业用地供应方式、盘活存量土地资源、挖潜地下空间价值、健全城乡统一市场、推进合理有序用海6个部分，出台31条具体支持措施。
允许房企自持商品住房转为可售入市
值得关注的是，方案推出系列惠企利民政策，回应市场需求，主动探索新型配置方式，回应存量时代市场主体对产业用地供应方式优化需要，推动弹性供应更多元、计价公式更简明、缴款方式更惠企，实现供应方式、用途转换、功能融合等机制更灵活。
此外，直面企业关于低效产业用地再盘活、存量商品房降库存、工商业用地续期等企业“纾困”“放活”迫切诉求，实施五大新政：一、允许存量低效划拨工业用地在不改变用途、不转移权属前提下提高容积率，暂不办理有偿使用手续。二、在房地产热时期采取“竞自持”方式调控地价而产生的自持商品住房，在去化周期18个月以下区域，企业可在依法补缴出让金后，转为可售入市。三、允许工业产业区块外的3km范围内或现状轨道站点3km范围内，将存量商办物业、未开工商服用地改建为保障性租赁住房，解决青年人才极端通勤问题。四、允许自持商办物业引入产业链上下游企业，权利人通过“定向招商+整体、分栋或分层转让”模式，补缴出让金后转让给受让企业，但严禁分割散售，严禁改为“类住宅”产品。五、剩余年限不足 10 年的低效厂房、不足 20 年的增资扩产项目，符合产业方向可申请续期，支持企业长期稳定经营。
回顾广州房地产市场，“竞自持”的土地出让方式最早出现于2017年4月。在2017年至2022年期间，广州中心区或热门板块一度曾成交了多宗竞自持的商住用地。直到2022年6月，广州取消了“竞自持”的竞拍规则。
事隔三年，如今新出的政策允许“在去化周期18个月以下区域，企业可在依法补缴出让金后，转为可售入市”，在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析看来鹰眼策略，2017年-2022年推出竞自持，目的是鼓励发展规模化租赁，推动开发商向运营商转型，这与当前房地产新发展模式的思路一致。当前，正处于租购并举新模式建立的关键期，自持房入市，一定程度上使得规模化租赁再减少（尽管这些房源很多并未投入到租赁市场）。
李宇嘉认为，在当前市场进入存量时代，供求关系重大变化的情况下，放开自持住房可入市，可能会造成短期内供应明显增长。
克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓指出，根据克而瑞统计，广州竞自持成交的宅地共计有12宗，总自持面积约30万㎡左右，对应全市一手住宅截至8月末1421万㎡的可售面积，可以看到该部分的房源数量占比非常有限，更多体现为对个别项目盘活存量物业的影响。竞自持作为土地市场防过热的产物，曾经在一段时期起到了抑制地价、引导企业理性拿地的作用，目前伴随着市场周期的变化，已经完成了阶段性的历史使命。
31条措施提高土地要素配置效率
据介绍，国务院批复的《粤港澳大湾区内地九市要素市场化配置综合改革试点实施方案》中，明确试点范围包括广州市全域，提出了“提高土地要素配置效率”等五方面内容。因此，广州细化制定了落实“提高土地要素配置效率”要求的31条支持措施的方案。方案自印发之日起施行，有效期至粤港澳大湾区要素市场化配置综合改革试点结束。
在探索土地管理制度改革，方案提出2条内容。落实“创新绿地用地规模管理模式”要求，鼓励成片绿地、开敞空间、桥下空间、边角地，因地制宜打造不同规格的体育运动空间，响应全面健身需求；落实“开展城乡建设用地增减挂钩节余指标调剂”，构建市、区两级建设用地“指标池”，由市统筹管理，市区指标优先自用，富余指标允许各区之间统筹调剂。
在优化产业用地供应方式，方案提出7条内容。推行多元化弹性供应、简化弹性出让定价机制、支持供应方式动态调整、允许分期缴纳土地出让金、提高产业用地用途转换灵活度、支持产业用地生产服务功能融合发展、支持相邻多宗国有产业用地配套设施集中布局，旨在推动供应方式更加多元、供应年限更加弹性、转化机制更加灵活、价格设定更加惠企、不同用途高效整合。
在盘活存量土地资源，方案提出9条内容。深化产业用地盘活利用、允许自持住房转为可售住房、支持存量商办改建租赁住房、允许自持商办物业招商入市、推进商办物业多功能复合利用、支持存量建筑临时转换使用功能、探索工业商服等产业用地的土地使用权续期、按需分类收回收购已供应未开工商服用地、支持预告登记转让。旨在落实国家对加快构建房地产发展新模式的部署，助企纾困，推动生产要素畅通流动、各类资源高效配置、市场潜力充分释放。
在挖潜地下空间价值，包括7条内容。鼓励利用存量土地开发地下空间、鼓励地下空间建设公共停车场、鼓励地下空间互联互通、支持轨道地下空间设置便民设施、支持优化城市地下空间供应、支持地下空间单独确权、明确地下空间出让金计收标准，旨在解决土地立体复合高效利用难题，提升城市运营效率和综合承载力。
在健全城乡统一市场，包括3条内容。探索多路径盘活利用闲置农房、有序推进集体经营性建设用地入市、面向招商搭建全要素资源平台，旨在持续深化“市场+资源+应用场景”招商模式，推动自然资源与产业需求高效对接，为企业精准匹配空间载体。
采写：南都·湾财社记者 邱永芬
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